凯悦公馆大中华区首签落沪 上海六百原址将改出130米长住塔楼

11月12日，凯悦酒店集团与上海徐汇商业集团在徐家汇T20大厦举行签约仪式：凯悦旗下全新超高端酒店式公寓品牌“凯悦公馆”（Hyatt Residences）大中华区首个签约项目，正式落户徐家汇新六百HUB。项目的地块来头不小，肇嘉浜路1068号，1952年开业、被称为上海传统“号码百货”之一的上海第六百货商店原址。业主方为徐汇区属国企徐汇商业集团，旗下上市平台徐家汇商城股份实施开发，2026年7月经公开招标选定凯悦旗下公司作为公寓式酒店运营管理合作方。

一、项目档案：老百货原址改出130米塔楼

据项目公开信息，新六百HUB是上海市城市更新重点项目：用地约2997平米，容积率上调至12.5，总建筑面积约4.25万平米，地上30层、地下2层，建筑高度控制130米，较早期50米、地上10层的商业体方案大幅拉高。垂直业态高低分区：低区裙房留给品牌旗舰店，塔楼上部全部给凯悦公馆高端公寓式酒店，公寓式酒店及配套计容面积约3.14万平米、商业约0.61万平米，建设周期30至36个月，预计2028年前后建成。裙房预留空中连廊接口，连通新六百YOUNG、汇金百货，接入徐家汇全域步行环廊，把塔楼旅居人流直接导入商圈消费网络。

二、凯悦公馆是什么：为长住而生的府邸式产品

按凯悦官方通稿，凯悦公馆面向长住宾客打造，覆盖异地工作、迁居安置、开启全新城市生活等长期旅居场景：公寓采用府邸式设计，融合在地建筑风貌与人文特色，配套早餐与酒店级服务，围绕三大理念构建，自在生活空间（满足工作、休憩、隐私与家庭日常）、安心居住体验（细致务实、及时响应的服务）、融入当地生活（实用本地信息与指引）。凯悦大中华区发展及运营执行董事总经理邢林表示，这是凯悦在大中华区发展超高端酒店式公寓的重要一步，并特别提到上海第六百货承载几代本地居民的生活记忆，期待为这座地标续写新篇。

值得注意的是，这并非凯悦在中国长住赛道的第一次落子。2025年10月，凯悦与如家酒店集团签署中国区总特许经营战略协议，计划在中国新兴城市布局至少50家专注长住体验的凯悦嘉迎酒店。加上本次凯悦公馆大中华区首签，凯悦已形成“特许经营下沉长住 超高端城市府邸”的双线打法。

三、为什么都去做长住：大盘在“以价换量”

把这条新闻放进行业大盘看，逻辑会更清楚。行业公开统计显示，截至2026年年中，全国15间客房以上的酒店数量已从2023年初的31.2万家增至约41.9万家，客房总量逼近2000万间，三年多出超过三成；滚动12个月口径客房供给同比增长4.6%，而需求仅增长2.7%，供给增速持续跑在需求前面。三季度中国内地酒店整体RevPAR同比仍在负增长区间，头部集团普遍靠关店、渠道回流与费用压缩来保利润，客房收入的饼没有变大，增量必须去别处找。长住，就是这个“别处”。

四、同行的牌：华住上线旅居频道、锦江出公寓品牌

长住赛道的牌桌上已经很热闹。华住11月10日在官方APP上线“旅居”专属频道，设周租、月租两大板块，首批房源覆盖全国50余座城市、超百家门店，整合宋品、施柏阁大观、花间堂、漫心府等品牌及城家、欢阁等服务式公寓，北上广月租房源最低1500至2000元；锦江酒店（中国区）8月底推出公寓品牌“途羚”与“羚居”，前者瞄准B端企业员工长住，后者主打C端单身公寓，已优先布局北上广深杭苏宁七大核心城市；万豪通过万豪行政公寓、万豪旅享家公寓双线进入长住赛道；雅诗阁2025年在中国签约31个新项目，2026年推出盛捷、馨乐庭、雅院三大特许经营方案，从“自己持有”转向“品牌输出”。

五、长住是不是好生意：2400亿大盘、8%的机构化

公开数据显示，国内中长住市场基础GMV约2400亿元，预计五年后扩容至3600亿元，而国内住房租赁市场的机构化占比仅8%至10%，远低于国际水平，留给具备标准化运营能力的机构玩家的窗口期还很长。业主端的态度也在变：越来越多城市核心地段的低效存量物业，开始主动选择与酒店集团合作、以公寓形式重新进入市场。如广东河源雅阁项目以126间酒店客房配54套服务式公寓，广州大学城科技园岭南项目以234间客房配114套公寓，“酒店 公寓”组合正取代“酒店 酒店”，成为同一物业里短住与长住双业态的标准押注。对酒店集团而言，长住的天然优势在于选址：地铁沿线、商圈核心、产业园区附近，恰好契合长租人群对通勤与生活便利的要求。

六、边界提醒

本文事实引自凯悦酒店集团2026年11月12日官方通稿、上海徐汇官方账号及业主方披露；新六百HUB的建筑指标（总建面约4.25万平米、容积率12.5、建筑高度130米等）引自项目公开规划信息，最终以竣工实测为准。行业供给与RevPAR口径来自STR等行业公开统计；中长住市场GMV、机构化占比等引自行业公开报告，不同机构统计口径存在差异。“至少50家凯悦嘉迎”为协议规划目标，落地进度以实际开业为准。本文不构成投资建议。

一句话收尾：当卖一晚房的生意越来越卷，国际头部品牌把宝押在了“让人住下来”上。1952年的上海六百百货，72年后将以130米长住塔楼的方式重新回到徐家汇的天际线，对酒店人而言，这或许就是下一阶段存量资产改造的样板间。