第3单酒店公募REITs获批 开元旅业三家酒店打包上市

9月30日，证监会网站显示，中金开元旅业封闭式商业不动产证券投资基金（简称中金开元旅业商业REIT）正式获得证监会准予注册的批复，该基金已于近日获得上海证券交易所无异议函。这是继锦江、华住之后获批的第3单酒店类公募REITs，也是酒店资产证券化从个案试点走向批量核准的标志性一单。

从发行要素看，该基金募集6亿份、合同期限34年，托管行为中信银行，底层资产项目总估值15.04亿元，预计募集资金15.431亿元，申报受理日为2026年4月28日，原始权益人及运营管理机构为杭州汉嵊企业管理有限公司。杭州汉嵊是开元旅业集团下属专门负责酒店资产投资和运营管理的全资子公司，也是开元旅业为推动REITs专业化运作、更好服务不动产项目运营而专门成立的运营管理主体，目前管理运营3家拟入池酒店。

首个资产包由三家开元名都酒店组成，合计1428间客房。杭州开元名都项目2005年开业，总建筑面积约12.76万平方米、客房696间，位于杭州市萧山区中央商务区，是浙江省规模最大的五星级商务接待酒店之一，配备24个会议室、面积超7000平方米，政务及大型商务会议接待竞争力显著，2025年全年运营收入2.04亿元，历史3年经营毛利率接近40%，平均入住率稳定在63%至68%。温州开元名都项目2022年开业，总建筑面积约4.28万平方米、客房346间，采用开元名都与万豪旅享家旗下臻品之选的双品牌模式，由开元名都与万豪国际通过特许经营加品牌联名合作打造，2025年全年运营收入0.99亿元、全年平均入住率68%。嵊州开元名都项目2022年开业，总建筑面积约5.91万平方米、客房386间，是嵊州市目前体量最大、硬件标准最高的五星级标准酒店，以江景视野与亲子休闲配套为核心优势，2025年全年运营收入0.71亿元、全年平均入住率69%。

资产包的经营质量数据同样值得记录。2025年三家酒店平均入住率67%、平均经营毛利率31%，其中旗舰项目杭州开元名都已稳定运营超过20年，历经多轮行业周期，经营业绩持续稳定。从原始权益人的资产底盘看，截至2026年3月31日，开元旅业集团持有并运营合计20家酒店及2家乐园酒店，总建筑面积100.84万平方米、客房数量共计7955间。开元旅业集团主营酒店、文旅、乐园及商业等业务，已形成以酒店为核心、文旅为延伸、乐园为特色、商业为支撑的完整产业闭环，本次入池的三家酒店仅占其酒店资产的一小部分，后续存在持续扩募的想象空间。

把这一单放回行业坐标，信号相当清晰。在此之前，酒店类公募REITs长期属于稀缺品类：锦江体系率先探路，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产REIT于2026年8月17日获批，成为深交所首单酒店型商业不动产REITs，并于9月29日发布份额发售公告，认购价格2.329元每份、发售5亿份、预计募集资金11.645亿元，2026年4月1日至12月31日预测现金分派率5.89%（年化）、2027年预测6.00%。开元旅业这一单落地后，酒店资产在公募REITs市场形成三单并行的格局。截至9月30日，已获批未上市的公募REITs共有19单，其中商业不动产REITs共9单，酒店品类正是其中扩容最受关注的方向之一。

对酒店投资人与业主方而言，这一单的意义在于退出路径的可复制性有了新的样本。过去酒店重资产投资的主流方式依赖经营差价获取收益，物业本身的增值往往难以变现；REITs通道打开后，投资人可以持有物业、加盟或委托专业品牌运营提升经营表现，再通过REIT实现退出，同步获取经营收益与物业增值。从本次披露的口径看，进入REITs资产池的酒店并不需要是最高端的旗舰，更看重的是稳定的出租率、可验证的毛利率水平与清晰的产权结构，这对持有存量高星酒店的业主方，提供了三条可对照的准备工作：一是把连续三年的入住率与经营毛利率做成可审计的稳定曲线；二是提前把经营性物业的产权与租约关系理顺；三是把资产包的规模做到与发行成本相匹配的量级。

信息来源：中国证券报·中证网（记者王雪青，《中金开元旅业商业REIT获批》）、证监会网站公开信息、上海证券交易所、用益信托网资管市场看点、东方财富网基金公告、澎湃新闻。整理：联邦顾问。