七成房企5折甩卖高档酒店 但难有接盘

继高端白酒、餐饮等被拉下神坛后，高档酒店也挺不住了。

　　《金证券》记者了解到，中国酒店产权资讯第一平台“酒店产权网”上线以来8个月有余，网站受托酒店资产从400亿飙升至2000亿，大多为高星级酒店，出售方七成来自房地产公司，其中不乏知名全国性地产商。更有消息称，沪上的高端酒店几乎接近“全城出售”。事情真相究竟如何？

　　高档酒店5折甩卖

　　在酒店产权网上，《金证券》记者统计发现，截至2014年年底，平台上总计有186家酒店挂牌出售。分地域看，北京（楼盘）达到36家，其中31家是三星级及以上酒店；排在第二的上海（楼盘）达28家，其中三星及以上酒店有23家；紧随其后的浙江有22家，其中三星及以上酒店占90.90%；川渝地区18家，其中三星及以上酒店有16家；而酒店业向来发达的广东排名第五，共15家，其中三星及以上酒店有12家；江苏的出售量有7家，全部是三星及以上酒店。

　　据酒店产权网方面透露，目前挂在他们网上等待出售的高星级酒店只是“一部分”，还有很多并没有挂在网上，因为有些酒店还在营业中，有的业主方要求保密，还有的酒店在其他资产出售平台上转让。相关负责人表示，出售方七成来自房地产公司，不少还是知名全国性地产商，“不方便透露卖家具体信息，我们有保密协议，毕竟圈子就这么大。”

　　从价格来看，《金证券》记者统计行业报告以及网站平台数据发现，北京高星级酒店出售均价为97741.94万元/家，经济型及精品型酒店每家均价在30400万元/家，上海高星级酒店出售均价为81156.25万元/家，经济型及精品型酒店为50250万元/家。

　　一线城市的核心区酒店出售单位价格通常在30000-50000元/平方米左右，其中30000元/平方米左右较为普遍，二线城市10000-20000元/平方米左右较为普遍。

　　尽管单价并不昂贵，但酒店产权网方面对《金证券》记者透露，高星级酒店的出售成功比例非常低。酒店产权网从去年3月开始运营至今，挂牌酒店在一线城市的物业成交率不足1%。

　　“即便出售成功，部分酒店的成交价格已经跌到5折。”酒店产权网负责人告诉《金证券》记者，像无锡（楼盘）某知名高端酒店，挂牌价格为18亿元人民币，最终成交价仅为8.6亿元，低于5折。再比如，上海洲际旗下某高端酒店挂牌价格为12亿元，一度传言以6.5亿元成交，但在实际操作过程中因为业主纠纷而搁浅。

　　开元旅业董事长陈妙林曾在接受媒体采访时公开表示，“开元集团在2015年将不再新建五星级酒店，当下建五星级酒店不如购买五星级酒店资产，5折价就可以买到。”

　　一边过剩一边兴建

　　高档酒店为什么纷纷出手，寻找买主？

　　中投顾问酒店餐饮行业研究员严明航对《金证券》记者分析说，一线城市和次一线城市的酒店市场供求矛盾较为严重，这些城市的酒店数量、尤其是高星级酒店较多，受到经济增速下滑，以及“三公消费”等因素的影响，市场对它们的需求量骤减。部分产权提前变现，可以避免市场波动的影响。

　　酒店产权网负责人承认，2013年以后，高星级酒店普遍经营艰难，导致很多酒店无法自给自足。再者，“酒店的盈利并不一定来自经营本身，而在于未来资产升值的收益。”目前市场中高端酒店严重饱和，对未来酒店资产前景看空者不少，出售成了收回投资的最好方法。

　　上市公司方面，ST新都拟将借壳给华图教育，主营业务由酒店服务转向教育培训，公司人员不愿解释原因。而华天酒店(000428,股吧)、首旅酒店(600258,股吧)方面，亦讳莫如深。

　　城里的人想出去，城外的却急着进来。据酒店分享平台“美栈旅行”4月份发布的信息显示，未来几年上海将有22家高端酒店相继开业，“各家酒店都使出浑身解数来争奇斗艳，一场激烈的大战不可避免。”而据媒体报道，据不完全统计，未来五年内，杭州（楼盘）将有近10家高端酒店相继开业。

　　酒店产权网负责人对《金证券》记者坦言，这和一些地方政府的政策密不可分。比如某些城市在出售土地时会有明确要求，必须配套高星级酒店项目。

　　高端酒店兴建热不减的背后，还有房企的“变相求生”。据了解，目前很多房地产项目的贷款比例多在30%左右，有些地区已禁止向房企放贷。而酒店作为抵押贷款的抵押物，基本上可获得40%左右的抵押贷款，高端酒店估价会更高些。如此一来，高端酒店成了房企解决融资的重要筹码。

　　资本试水租赁吃香

　　事实上，现阶段兴建高端酒店，往往成了“烫手山芋”。长沙（楼盘）曾经有计划在2012年之后的5年，进驻近20家高星级酒店，但由于利空政策与经济形势的影响，项目停滞在引进阶段。

　　著名旅游经济和管理专家魏小安曾发布过一个有关五星级酒店与城市容量的运算理论，即建立一个五星级酒店要有1400个中小企业为依托。而在业内人士看来，目前长沙处于营业状态的五星标准酒店在25家左右，如果五年内五星酒店数量增加近一倍，就要求依托70000家中小企业。根据长沙市工信委的数据，目前长沙的中小型企业大约仅有30000家左右，5年之内这一数字不可能翻倍，因此高星级酒店引进计划只能搁置。

　　采访中《金证券》记者了解到，目前酒店资产“抄底者”中，酒店集团占40%，金融机构占20%，传统行业及其他占到40%。“目前传统企业生产低迷、转型艰难，持有相对保值的资产不失为一个办法。”酒店产权网负责人认为。

　　从目前看，经济型酒店、精品酒店的投资回报率相对较高，在20%左右；而高星级酒店的投资回报率较低，收益相对较好的，也仅在5%-10%左右。酒店产权网负责人对《金证券》记者表示，通常来说这部分高星级酒店品牌影响力大，地段好。另一个重要原因是拿地比较早，土地折旧费非常低，事实上大多数接盘者的收益达不到这个水平。

　　有意思的是，尽管许多欲出售的酒店资产成交冷清，但租赁业务却异常火爆。“ 主要集中在一万平方米以下、适合做经济型酒店、中档特色酒店的资产，租赁成功的比例相对较高，几乎没有滞留的。”该负责人这样形容。他解释，租赁一般不需要付利息，不需要折旧土地和建筑，不需要过多装修，这样的轻资产杠杆运作方式，是未来很多酒店集团的战略发展方向。

　　严明航认为，这是投资人在“试水”。酒店产权出售的价格较高，而且市场存在一定风险，多数投资者欲先进行租赁，待市场走势明确之后再决定是否进行购买。