新经济形势下产权酒店的投资价值 ——产权酒店开发方向

产权酒店模式通常是指，开发商将酒店分割成若干独立产权（通常以开间为单位，并拥有产权证）分别出售给投资者（小业主），投资者将所持物业委托酒店管理公司统一经营管理、以获取物业投资回报的酒店开发模式。

产权酒店开发模式于上世纪九十年代前后进入中国，海南是最早大规模发展产权酒店的地区，曾经红火一时，当时因市场不成熟，产权酒店负面新闻不断，国家对这一开发模式也进行打压，产权酒店一度陷入信任危机。

而最近几年，随着经济和旅游的发展，尤其伴随房地产的疯狂发展，产权酒店又风起云涌，出现了成百上千个“租赁酒店”、“公寓式酒店”、“酒店公寓”、“私人酒店”和“私产酒店”等产权酒店性质的项目，尽管各个项目良莠不齐，大部分项目的运营结果也还不得而知，但产权酒店市场最起码赢得了表面上的繁荣。

理论上说，投资产权酒店主要是通过酒店经营利润取得投资回报，但纵观产权酒店在中国的发展，不难看出，运营中的产权酒店绝大部分很难取得直接的、合理的、与投资额相对应的投资回报，支持产权酒店发展的根本原因是对资产保值增值的追求，开发商许诺高额的投资回报，以及小业主对房价升值的预期是推动产权酒店投资的根本动力。

而近两年中国经济增长出现下滑，房地产市场已然生变，市场对房价上升的预期也悄然逆转，倚靠资产的保值增值来吸引顾客的开发招数，恐怕会越来越失去吸引力，产权酒店开发和投资应回归到其本身的存在价值上来，放眼未来产权酒店的发展，最少有几个方面空间：

首先，是酒店的商务需求，即商务中心区的产权酒店，这是最容易忽视的产权酒店存在模式，同时也是最容易受到政策限制的产权酒店类型，但也是最有存在价值的产权酒店模式，在城市商务中心区，有不少公司或个人，有大量的酒店消费需求，年需求几十间乃至几百间客房的公司或个人不在少数，这些公司和个人如果投资产权酒店客房，一次性投资，常年收益，投资效益不言而喻。

比如一线城市五星级酒店建造成本大约需要70万元（不含地价），单间客房年收益约20万，不考虑土地价格（土地通常是不断升值的）的情况下，四年左右即可收回投资，利润空间很大，足够让投资商和小业主分享。

其次，旅游度假需求，旅游度假型产权酒店是近年来产权酒店扩展的主要方向，海南、西双版纳等热带区域，以及其他中国滨海区域、温泉度假地，是近年产权酒店发展的集中区域，由于中国的休假制度及中国人本身的旅游度假需求特点，使得这些产权酒店在满足小业主自身的旅游度假需求方面不近人意，好在这两年出现了一些好的变化，一是中国的休假制度正在改革，国人有望更灵活地安排自己的休假时间；另一方面是易度网等酒店客房网上交易平台的产生，这些新变化将有力地促进产权酒店的发展。

三是，养老需求，这里不是指养老公寓，我们是指开发针对老年人的酒店产品，中国老年人比例不断扩大，老年人的养生疗养、休闲度假需求不断扩大，而且是相对稳定的需求，应是产权酒店的发展理想方向。

目前投资产权酒店看似并不比“租住”酒店划算，放映的是目前大部分地区房价虚高、房地产市场租售比不平衡的现象，只要产权酒店回到真正解决小业主消费需求的层面上来，产权酒店的开发和投资还是大有可为的。