深交所首单酒店型REITs启动公众发售 华住安住REIT募资11.645亿元

2026年10月19日至10月20日，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金（简称“华住安住REIT”，基金代码181002）正式面向公众发售。基金认购价格为2.329元/份，发售总份额5亿份，拟募集资金11.645亿元，基金管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司，品牌方为华住集团，原始权益人为华住集团牵头设立的酒店和公寓投资资产管理平台上海安住此间商务信息咨询有限公司。

这是一个“双首单”项目：既是深交所首单酒店型商业不动产REITs，也是国内首单由民营酒店集团主导的酒店公募REITs。两个“首单”叠加，意味着酒店这一此前在公募REITs中几乎缺席的底层资产类别，正式进入了中国资本市场的标准化定价视野；也意味着民营酒店集团第一次以原始权益人和品牌方的双重身份，把自己管理的酒店资产送上公募退出通道。

底层资产为三处酒店：广州天河体育中心美居酒店与全季酒店、上海江桥万达桔子水晶酒店，三店合计1044间客房。三处资产均运营超过三年，位于广州、上海的核心商贸及交通枢纽区域，具备充足的商务与会展客源基础。按招募说明书披露口径，三家酒店2025年平均入住率稳定在90%以上，持续为资产创造充沛现金流。这一点是酒店类REITs能否成立的根本前提——公募REITs要的是可持续、可预测的净现金流，而不是漂亮的单店峰值。

收益端给出的定价锚也很清晰。按发行价测算，2026年4月1日至2026年12月31日（年化）预测净现金流分派率约5.89%，2027年度约6.00%，在同类产品中居前。对做酒店投资测算的人来说，这两个数字值得记下来：它不是资产层的资本化率，而是扣掉基金层面费用之后、真正分到投资人手上的现金回报。反过来折算，11.645亿元的募集规模对应1044间客房，单间客房大约对应111.5万元的募集资金，这个量级可以作为一线城市核心商圈中高端精选服务酒店“资本化单价”的参照坐标。

支撑这套定价的是华住运营体系与安住资管平台的双重结构。华住为底层资产提供品牌、会员、中央预订与收益管理系统等支持；截至2026年二季度，华住在营客房超过133万间，位列《HOTELS》全球酒店集团第四位，华住会会员规模超过3亿。安住作为华住牵头的酒店与公寓投资及资产管理平台，已建立起从项目定位、改造、资产管理到REIT退出的全周期能力，并形成了入池资产标准与筛选机制——这句话的分量在于，它为未来符合条件的优质酒店资产扩募、入池预先准备了制度接口。

把这件事放到同业参照里看会更清楚。就在同一天，市场另一端的消息是富力在海南的两家五星级酒店同日挂牌司法拍卖：陵水黎安凯悦酒店起拍价6.3亿元（评估价9.01亿元）、澄迈红树湾希尔顿逸林酒店起拍价2.44亿元（评估价3.48亿元），两标的合计起拍价8.73亿元，均为评估价的七折，希尔顿逸林自2025年8月已停业并被查封。一边是七折挂牌、报名人数为零的重资产法庭处置，一边是按5.89%分派率公开发售、最快两天完成募集的证券化产品。同一个行业、同一周的两条新闻，恰好标出了酒店资产流动性分化的分水岭：资产本身的位置与现金流质量，决定了它走哪一条退出路径。

对存量酒店业主而言，这条通道打开的实际意义是“多了一个买家”。过去国内酒店退出基本只有两条路：整栋卖给机构或同业，或者上法拍平台被动出清。前者议价依赖买家数量，后者折价幅度往往在评估价的五到七折。公募REIT的引入，等于给符合条件（核心城市、运营三年以上、入住率与现金流稳定、有品牌与管理体系背书）的资产增加了一个以现金流定价、面向公众与机构同时发售的第三通道，且理论上限更高——因为它卖的不是“一栋楼”，而是“一栋楼未来若干年的净现金流”。

对准备做酒店投资决策的机构，这个案例提示了四个需要提前校准的假设。其一，退出路径要在投前就算清：如果项目从一开始就按REIT入池标准设计（产权清晰、单店可独立核算、运营三年可追溯、现金流可验证），退出时的定价效率会明显优于临时寻找买家。其二，运营方的资管能力与品牌能力开始具备独立的资本价值——同样一栋酒店楼，挂在不同体系下的估值差异会被公开的分派率直接量化。其三，5.89%的分派率会成为同类资产定价的参照线，做可研时若IRR测算依赖远高于此的资产增值假设，需要更谨慎的论证。其四，扩募机制意味着未来两三年内，头部集团会持续把成熟资产装进REIT平台，这会改变一手市场上的资产竞争格局：优质存量资产的第一顺位买家，可能不再是传统地产基金，而是这些平台的资管团队。

一句话总结：华住安住REIT的意义不在于11.645亿元这个募资规模本身，而在于它把“投、融、管、退”里的“退”字，第一次用公募产品的形式写进了中国酒店业的操作手册；从此酒店资产的定价基准，除了成交价和法拍折价，还多了一条由净现金流分派率画出的线。

信息来源：新华财经（2026年10月19日）、上海证券报·中国证券网（2026年10月19日）、证券日报（2026年10月19日）、澎湃新闻（2026年10月19日）、中国经营报（2026年10月19日）、中国城市网（2026年10月19日）、观点网（2026年10月19日）。整理：联邦顾问。