中国绿发上半年亏8.14亿 在建酒店项目应停尽停

2026年10月下旬，中国绿发投资集团（原鲁能集团，以下简称绿发）的酒店文旅板块成为行业焦点。集团2026年上半年归母净利润为-8.14亿元，而上年同期还是盈利1.57亿元。亏损的表层解释是新能源主业的“增收不增利”与财务费用压力，但在熟悉这家企业轨迹的人看来，真正拖住报表的重资产酒店与文旅项目，才是这一轮收缩的主角。

2024年底原董事长刘宇卸任之后，不到两年时间，绿发的战略调头近乎决绝。新管理层给出的措辞只有四个字：应停尽停。指向的是一切缺乏回报支撑的新增投入。

相关报道由行业媒体空间秘探首发，10月29日经钛媒体、腾讯新闻等渠道转载扩散。截至本稿整理时，绿发方面尚未就上述调整作出公开回应，下文引用的项目状态需按“已交割、已挂牌、已暂停、待观察”四类分别理解，不宜笼统表述为“全部停工”。

一、停掉的清单：五个动作，一条主线

被点名的酒店文旅项目动作有五个：新疆华美胜地二期按下暂停键；文安二期新增配套全面叫停；文昌山海天远期酒店集群规划封存；长白山酒店资产包完成交割出表；杭州绿发中心挂牌转让。

其中杭州绿发中心最值得单独记一笔。这个原规划299米主塔的钱江新城地标，2024年调规降至190米，2025年11月以35.8亿元底价挂牌转让99%股权，对价较净资产仅溢价0.28%，接近平进平出。一个城市级地标资产以近乎账面净资产的价格出让，本身就是对“地标溢价”这四个字最直白的定价。

库车、吐鲁番、哈密、喀什、奎屯等在建项目，则被留在原地等待一个未必会到来的明朗时刻。

二、为什么会停：把模式拆开就明白了

绿发旧有的核心资产公式曾被概括为“新能源换文旅资源”：在风光大基地的谈判桌上，以产业投资为筹码，换取地方在顶级景区周边给地。这套逻辑在新能源上行周期里基本能跑通，风光项目的利润足以覆盖文旅板块的折旧与亏损，企业有资源在手、故事完整、报表也还过得去。

2024年进博会上，绿发曾一口气与万豪、洲际、希尔顿签署新疆华美胜地二期十七家酒店的集群合作协议。不到两年，其中相当一部分名字就出现在了“暂缓投入”的清单上。

转折从两头同时发生。新能源一侧，2026年上半年该板块毛利率从56.82%骤降至39.3%，从高利润现金牛滑向保本运营；文旅一侧，新疆华美胜地一期六家酒店在2025年7月开业后，2026年一季度平均入住率不足两成。暑期的高房价确实存在，但那拉提、伊宁、库尔勒的漫长淡季里，折旧、人力、维保成本一分不少，几个月的旺季现金流填不平全年十二个月的刚性支出。

当新能源那一端增长无望，这一端拿到的文旅资源又无法自我造血，整个置换逻辑的根基就不存在了。

三、存量资产被分成三类，这是最值得学的部分

绿发对已经沉淀的资产做了分类处置，这套分法比“停”本身更有参考价值。

第一类是优质资产：上海鲁能JW万豪侯爵、上海艾迪逊、大连四季。共同特征是占据城市核心区位、品牌溢价扎实、客流结构均衡。它们的任务是打磨运营，并探索REITs等盘活路径。

第二类是季节性瓶颈资产：新疆一期六家酒店。处置策略不是卖掉，而是压缩低毛利团队客源、控制淡季固定成本，用行业内的话说，先活过第一个完整年度再说。

第三类是待观察：乌鲁木齐丽思卡尔顿、威斯汀、雅乐轩酒店群仍在推进，中信设计官网2026年7月确认该项目T1塔楼核心筒已封顶、主体结构施工收官，T2塔楼雅乐轩酒店进入装饰装修阶段；厦门丽思卡尔顿方面，厦门市住建局2026年9月28日公示显示，其精装修工程三个标段的消防设计审查均已办结，结果为合格。赛里木湖JW万豪、艾美、Moxy集群的状态则更模糊：2026年2月远大铝业中标该项目幕墙工程，国务院国资委2025年3月的信息也将其列入新疆二期集中开工名单，但幕墙中标与开工记录并不等于持续施工。

观察的标准是什么？从项目所属品牌级别看不像，从城市等级看也不像。终极答案还是落回现金流能否在特定周期内打平。乌鲁木齐绑定中亚峰会配套，赛里木湖和厦门有相对均衡的客流结构与预期，所以留下；其余则停。这就是“待观察”的真实含义。

四、代价有多大

绿发在上海的资产包规模为132.9亿元。其中浦江园已经售罄回款，新梓园却在拿地三年多之后仍是一片长满杂草的沉寂工地。集团存货中开发产品成本高达210亿元，累计计提的存货减值准备超过60亿元。

这些数字最终由谁承担，是一个央企内部难以回避的问题。绿发给出的答案很清楚：停掉所有不产生回报的新增投入，把已沉淀的资产分门别类，能卖的就卖、能盘活的盘活，剩下的用时间换空间。这条路谈不上光鲜，但它意味着承认错误、接受规模收缩，也意味着从“文旅央企”的叙事退回到“资产管理者”的本分。

五、这不是孤例，是同一条曲线上的三个点

富力的轨迹最直白。它曾坐拥九十余家豪华酒店，是国内最大的豪华酒店业主。2026年10月，澄迈富力红树湾希尔顿逸林与陵水海南海洋欢乐世界度假区凯悦酒店同日被摆上司法拍卖台，起拍价合计8.73亿元，七折起拍，报名人数为零。过去三年，富力的酒店资产在法拍平台上反复经历上架、围观、流拍、降价、再上架的循环，如今正以每月一到两家的速度清空自己的酒店版图。

世茂的例子则揭示了定价权的转移。中国香港东涌喜来登与福朋喜来登酒店群，1200余间客房，曾是世茂在中国香港酒店业务的旗舰资产，2023年首次放售时叫价60亿港元以上，2026年10月成交价仅27亿港元。更关键的是，这笔交易并非世茂主动发起，而是债权人委任的接管人行使出售权的结果，所得款项直接用于偿还银团贷款，世茂自身拿不到一分钱。

当酒店不再是资产而是负债的抵押品，它的估值逻辑就不再由品牌、地段或愿景决定，而只由清偿顺序决定。

六、需求端也换了人

2025年中国五星级酒店市场确实呈现温和复苏，千元以上房价区间的RevPAR同比增长约5%。但驱动这一增长的力量已经更换：过去靠商务协议客与政企会议撑起来的入住率，正在被休闲度假、周末微旅行和高净值散客取代。商旅客源占比从六成降至五成以下，意味着酒店不再能依赖长期稳定的B端合同打底，每一间房都要在公开市场上与无数竞品争夺注意力。

这也解释了为什么“地标”属性在新语境下反而成了负担。超高层建筑的维护成本、大体量公区的能耗、为了撑场面而配置的低效餐厅与宴会厅，在入住率不足时全部转化为刚性亏损。一位业内人士的说法很直接：一栋400米高的楼，每晚亮灯的电费不会因为只住了三成客人就打三折。

七、给酒店投融资与可研测算的四个修正项

第一，供给端要重新盘一遍在建存量。未来一段时间，市场上会出现一批“已封顶但沉默”的高端酒店工地，以及连带的总包分包结算、设备材料款、土地款缴纳与开竣工期限违约风险。做区域供给测算时，不能只统计已开业与明确在建的项目，还要把“暂停但未取消”的项目单列一栏，否则新增供给会被系统性高估；反过来说，若这些项目最终转为低价转让或改变用途，又会成为存量改造的潜在标的池。

第二，估值锚要从资产评估价转到现金流覆盖能力。“地标”不再自动产生溢价，占地标之名而来的高维护成本、大公区能耗与低效餐饮宴会，在低入住率下会放大亏损。测算时应对超高层、超大公区、多功能配置这三类特征单独加压，而不是简单套用同城同档的平均RevPAR。

第三，退出路径要前置设计。只有核心区位、客流结构均衡、且具备REITs等工具可实现资产退出的资产，才谈得上“盘活”；其余资产在可预见期内只能靠时间换空间。立项阶段若没有把退出方式写进方案，持有期结束时就会陷入只能折价甩卖的被动局面。

第四，季节性目的地资产必须按全年建模。新疆一期六家酒店一季度入住率不足两成，就是最典型的标本：旺季几个月的现金流再漂亮，也要用十二个月的折旧、人力与维保刚性支出去对冲。用旺季ADR外推全年收入，是这类项目可研里最常见的乐观陷阱。

八、边界提醒

需要保持清醒的是，本轮的多数细节来自行业媒体梳理与集团公开财报，绿发未就具体项目逐一确认。引用时务必区分四类状态：已交割出表如长白山资产包、已挂牌转让如杭州绿发中心、已暂停或封存如新疆二期与文安二期、仍有工程痕迹的待观察项目如乌鲁木齐与厦门。把“待观察”说成“停工”，在专业场合是会被直接指出的硬伤。

一句话收尾：绿发这四个字停掉的，不只是几处工地和几份合作协议，而是一个把酒店当地产配套、把资源当盈利保证、把规模当安全垫的旧时代。当酒店不再服务于土地升值、企业形象或任何酒店之外的东西，它就必须回答一个最朴素的问题：靠什么活下去。这个问题，每一个持有高端酒店资产的机构，都到了必须回答的时候。

信息来源：空间秘探《绿发在建酒店为何要“应停尽停”？》（2026年10月29日）、钛媒体同名转载（2026年10月29日）、腾讯新闻（2026年10月29日）、门墩儿行业早报《中国绿发调整酒店文旅布局，部分项目延缓推进》（2026年10月29日）、中国绿发投资集团2026年半年度财务报表、中信设计官网乌鲁木齐酒店群项目进度（2026年7月）、厦门市住房和建设局精装修工程消防设计审查公示（2026年9月28日）、阿里资产司法拍卖平台公开信息。整理：联邦顾问。