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从“资产最终价值”看酒店资产管理

Dec 28, 2020 来源:联邦国际

深圳市港联文旅及酒店管理顾问有限公司、深圳港联邦酒店管理有限公司是香港联邦国际文旅及酒店服务集团旗下负责中国大陆业务的公司。作为国际领先的酒店顾问服务商,联邦顾问为文旅及酒店项目投资方提供项目投资可行性研究、定位策划、设计顾问、开业筹备及运营顾问服务。1995年至今,联邦顾问在中国200多个城市为超过1000多个新建或改造的单体酒店、温泉及度假村、产权式酒店、连锁酒店、城市综合体、旅游地产等各类型项目提供了服务。

随着酒店市场迈入资产存量时代,酒店资产管理也愈加受到大众瞩目,成为当今酒店行业内的热点话题之一。文章从资产最终价值(Terminal Value)出发,探讨酒店资产的生命周期,并通过实际案例分析,分享如何拥有“资产最终价值”思维进行酒店资产管理。


告别资产管理线性思维模式


纵观中国过去几十年发展,大部分房地产开发商对房地产物业都以“投、融、管、退”的普遍思维方式开发自持性物业。这四个阶段分别按照合理的时间顺序与逻辑推动,在早期市场环境乐观时期,这种思维方式针对销售型物业是相对有效的。但值得指出的是,房地产物业各个业态的特性各不相同,以作为自持型物业的酒店为例,需要通过优质的管理运营及长期持有经营实现稳健的现金流。因此,按照上述单一的线性逻辑可能会忽略酒店管理乃至酒店资产最大化的重要环节以及节点。


以资产最终价值为核心的资产


以资产最终价值为核心的资产全生命周期管理概念”,此概念中的“资产最终价值”在资产生命周期各环节中有着重要的考量和战略意义。用“资产最终价值”思维介入酒店规划阶段


第一步,众所周知,在项目初期,项目可行性研究的重要性是不言而喻的。

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在对定位以及设施最佳方案进行市场评估时,其实也同步在确保项目的资产能够在未来“再融资/再投资/退出”时期实现“资产最终价值”最大化的可能。由此可见,“资产最终价值”这个概念早在资产规划时的第一步就已经体现。以“资产最终价值”思维把控酒店融资阶段


在第二步的融资环节,业主对“资产最终价值”的认知更为重要。一份专业的可研报告为项目推荐最佳用途及产品定位后,业主可以按照合理的总投资金额计划适当的融资和贷款比例。一个良好资产的经营现金流是应能覆盖贷款所产生的利息,反之则为不良资产。


将“资产最终价值”思维贯穿酒店建设阶段


在项目建设阶段中,有两点需特别关注:


1. 开发成本和“资产最终价值”的对比关系即为投资回报率。


2. 开发成本和“资产最终价值”之间并没有正向关系。


把“资产最终价值”思维融入酒店管理及增值


全生命周期的后面两大阶段是透过酒店管理方和业主方相辅相成、并肩携手管理市场周期和资产周期以致资产最终价值最优化。酒店管理方在酒店品牌的赋能上,透过精准的市场周期(Market Cycle)理解,将现金流最大化,因而对酒店的“资产最终价值”尽责,不断创造更高的资产最终价值;同时,业主作为资产管理方需要为酒店进行资产周期(Asset Cycle)的合理规划。市场周期以及资产周期是酒店管理过程当中需要时刻关注以及妥善计划的两大重要影响酒店资产最终价值的动态因素。


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