浅谈设计管理对酒店投资项目的作用

随着旅游业的高速发展，酒店投资项目近年来也越来越得到各投资方的关注。酒店作为民用建筑中最为复杂的形态之一，涉及专业广，参建单位多，专业要求高，越来越需要酒店设计管理顾问与酒店管理及综合设计的高度统一。为达到各环节的高度统一，传统意义上的做法是将酒店管理单位与建筑设计装饰设计等单位分工，再通过投资方项目部协调各单位的专业配合来实现。在部分酒店项目的实际运用中，这已经成为一套基本模式化的开发程序，为酒店投资管理提供了很好的经验，但这种模式要求投资方有深厚的酒店开发经验和大量经验丰富的酒店专业设计人员的配备，目前很多酒店投资方都不具备这样的条件。

国内大部分的酒店投资方，目前还处于较为落后的开发建设管理阶段，使得酒店项目开发出现较为严重的两极分化，更使得大多数酒店在项目开发过程中出现了很多问题，走了很多冤枉路，花了很多冤枉钱，耽误了项目的整体开发建设周期，造成了投资单位大量不必要的资金浪费。

酒店设计管理顾问的必要性

目前，国内酒店的投资开发业主一般是在公司扩大投资领域时才涉足到酒店项目，行业经验薄弱，人才储备匮乏。而酒店又是长期运营项目，也是资本、技术、劳动密集型项目。酒店的建筑设计和材料设备选型是否符合酒店长期运营的需要？区域设计是否符合运营管理要求？内外部动线设计是否合理？这一切都需要专家顾问团队，在项目先期阶段介入，从运营管理的角度进行综合评价。

酒店的管理权与业权一般是分离的，存在投资方和管理方两种利益主体。管理方一定是希望投资方（即业主）加大投资，设备配套余量越大越好；然而业主方也要计算经济收益，评估管理方提出的要求是否合理和必要。业主如何在前期筹建设计、管理团队选择、合同洽谈、设计成果管控、工程监控、开业筹备等方面保证顺利进行？这就需要有相对独立、专业的酒店设计管理顾问，协助业主把握、评估和监控项目进展。

酒店设计管理顾问关注的阶段和顾问内容

酒店设计管理顾问自酒店可行性研究开始，一般以动态服务形式，参与到项目设计、管理团队甄选、设计进程管控、合作谈判、建设与开业筹备工作中。

（一）项目设计阶段

酒店设计管理顾问协助业主评选设计方案，甄选设计公司；进一步细化产品功能布局，提出详细的设施设备建议，协助业主出具设计任务书，配合项目设计全过程；就项目主题、布局、建筑设计、景观设计、机电设计、室内设计等各阶段提供建议，协助审核各阶段设计图纸，就项目功能合理性、投资成本控制、运营管理各方面提供专业意见，协助完成方案设计。

（二）管理团队甄选及合作谈判阶段

酒店设计管理顾问依据专业经验协助投资方甄选、接洽与拟建项目相适应的管理公司及品牌，推介与考察项目；协助进行合同谈判，签订《酒店管理合同》，维护业主利益。

1. 甄选酒店运营管理公司

通过适应性分析来确定选取标准，对各运营管理公司的总体发展、物业分布、品牌战略、营销网络、管理强项、管理费用等进行综合考量，针对项目定位，初步甄选出一些相匹配的管理公司。

2. 选择运营管理公司

推荐初步选取的运营管理公司，对意向的公司进行约访，安排对其现管理或代理的项目进行考察。